種種跡象顯示,去年迅猛拿地並相繼建設的廈門島內外多個城市綜合體,由於供過於求、推盤過快和密集分佈等“硬傷”,將在未來數年內面臨人流不足、消費力短期內跟不上的尷尬。
  上周,“中國商業地產趨勢發展論壇”在廈舉行,國家級房地產評估機構、房地產投資行業代表、銀行代表及學者詳論商業地產風險控制,併在展望2014年商業地產發展趨勢時對廈門商業地產的發展提出了隱憂和建議。
  商業地產供應大漲
  15個城市綜合體今年入市
  據統計,今年廈門新推的純新城市綜合體項目包括IOI棕櫚城、國貿商城、海峽現代城、恆億歐洲城等7個,體量基本都在40萬平方米以上,而在島內還有多個打造CBD的商務綜合體,包括世茂海峽大廈、中航紫金廣場、廈門寶嘉中心、廈門國際中心,島外的泰地海西中心、杏林灣運營中心、翔安中央商務區等等,合計將有7個純新盤和8個去年剛剛入市今年投入運營的綜合體項目,也就是說,廈門將於今年全面建成15個城市綜合體。
  根據藍房網的統計,廈門2006年-2012年僅綜合體項目總建高達957萬平方米,而2013年和已經到來的2014年,入市的綜合體產品就將高達590萬平方米以上。
  廈門房地產中介行業協會副會長王琦在分析目前國內商業地產走勢時認為,近年來商業地產價格上漲過快,泡沫累積多,而商業貸款又有著房價下跌的隱性風險。在監管層面,房地產市場的升溫和信貸的加速流入,事實上是“對金融支持實體經濟產生擠出效應”,這也進一步加大了銀行的風險累積。
  廈門大學管理學院副院長戴亦一在論壇上也表示,廈門的商業地產在國內也占有一席之地,比如明發集團,寶龍地產就相繼在國內眾多城市開發商業地產項目。而寫字樓是商業不動產的重要方面,目前廈門寫字樓的局面是嚴重的供過於求,任何東西再好,一旦供過於求都沒有價值。作為廈門國貿集團獨立董事戴亦一還現場“現身說法”解析。他說,據統計,未來廈門商業綜合體僅集美就將建成二十多個,如果沒有人流量,這麼多的城市綜合體將可能成為爛尾樓,而這也是在國貿集團在集美的商業綜合體國貿商城一直未啟動的原因所在。
  業主面臨強運營風險投資商業地產需更加謹慎
  面對商業地產火爆的發展態勢,仲量聯行華南區零售地產部總監林世松表示,目前商業地產的走勢主要表現出幾個特點:參與者多樣化;零售商業形式多樣化;日趨品牌化;國內二、三線城市迅速崛起,商業地產的體量無疑陡然間放大。
  這樣的走勢,對購買商業物業的業主而言,在商場供應大增後,市場出現整合,運營能力較差的業主將面臨運營風險;更關鍵的是,網購的衝擊日益加大,使得一部分實體消費面臨挑戰,也影響商場的整體出租和收益,同時,電商進一步發揮線上與線下購物結合的優勢,使業主要面臨新的技術考驗。因此,在最具消費力的中產階級消費群體的規模尚未完全形成,經濟基礎及消費模式尚未成熟的情況下,零售商需要尋求長遠發展,就要求穩求新求變。
  通過對後市的判斷,戴亦一認為,樓市全線崩盤風險不大,但將出現越來越嚴重的分化。商業地產短期開發過度,總量供過於求的矛盾和產品結構供需失衡的矛盾即將爆發,潛在投資風險越來越大。
  對此,林世松認為,想要投資商業地產,首先需要具備四個條件:具備開發商業的基本條件,如交通、地塊形狀、體量、周邊環境等適宜;資金實力強;人才儲備機制完善,能夠服務更多開業項目;擁有行業專業細分、行業通力合作的策劃管理戰略。當然,商業地產的投資涉及方方面面,還有許多需要註意的領域,包括地塊設計,判斷地塊性質,動線設計,租賃策略等等。
  警惕前車之鑒商業地產看好地標式建築
  提到明發商業廣場,很多苛刻的地產界人士會做出這樣的評價:除了曾經大量的官司纏身外,這個位於廈門城市幾何中心且一度被廣泛看好的商業地產項目,留給大家印象最深的恐怕不是紅火的純商業或寫字樓、商鋪,而是生意火爆的夜總會、餐飲和電影院,這幾乎是反諷。
  據悉,目前明發商業廣場仍有為數不少的店面未能售出,這與當年的高預期相去甚遠。
  富華東方投資公司的一位副總向記者表示,或許是鑒於這個前車之鑒,廈門在近年來的核心地段商業地產項目的選擇更加謹慎,最明顯的一個案例就是剛剛出讓成功的“濱南寶地”,其高標準的掛牌條件讓不少公司望而卻步。據悉,“濱南寶地”最“苛刻”的掛牌條件要數“10萬平方米的商業部分,10年內不得出售需自持,而物業方面不得分割,同時必須有引進15個國際一線頂尖品牌的成功案例”。很顯然,在廈門湖濱南路與湖濱東路交界地帶這樣的核心商業區,提升商業品位,讓廈門區域地標邁上新臺階的意向非常明確。據瞭解,目前濱南地塊的“去向”也已確定,將結合地鐵一號線樞紐,建設華潤萬象城,打造高端商業綜合體項目。
  對於廈門商業地產的投資和發展,業內人士也給出了自己的看法。東亞銀行廈門分行行長林潔霖在論壇發言時就指出,對商業地產的貸款,越做越小心,越做越擔心,對金融機構而言,要挑選更適合的商業地產項目。戴德梁行廈門分公司總經理潘育敏也認為,太多商場同質化嚴重,從微觀層面來看,商業地產只有做得好和做不好兩種情況,除了商業地產以外,工業地產和物業地產是未來發展的一個方向。
  (原標題:商業地產供過於求的矛盾或將爆發)
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2月22日

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